L’accès au logement est aujourd’hui une action réservée aux classes moyenne et supérieure [i]en Côte d’ivoire. Pourtant, le président avait promis une facilité d’accès aux logements aux ivoiriens lors de la campagne électorale de 2010 en adoptant comme slogan « un ivoirien, un toit ». Certes, certains logements sociaux ont vu le jour principalement à Abidjan mais les coûts d’acquisition sont exorbitants pour la population dans un pays où le revenu mensuel moyen est de 191 $ soit environ 110 000 F CFA en 2019[ii]. En conséquence, un déficit de logements s’installe à Abidjan obligeant la classe inférieure à vivre dans la précarité. Les plus aisés profitent de cette situation pour acquérir des logements entraînant une flambée dans tout le pays [iii]. Par exemple, la location d’un appartement de 3 pièces s’élève à environ 300 000 F CFA à Cocody et entre 70 000 F CFA à 120 000 F CFA pour son équivalent à Yopougon[iv]. Enfin, une grande part de responsabilité est attribuée aux institutions bancaires qui octroient à des taux d’intérêt avoisinant 10% des prêts hypothécaires à la population sur une durée relativement courte (8 à 10 ans). Dans cet article, nous passerons en revue les causes de ce problème et les effets néfastes sur les populations tout en présentant des pistes de solution.
Dans les villes ouest-africaines, se loger relève d’un casse-tête. La population ouest-africaine s’élève à 391 millions d’habitants en 2019 et devrait doubler d’ici 2050 pour atteindre 796 millions d’habitants[v]. En plus de l’accroissement démographique, la sous-région enregistre un des taux d’urbanisation les plus rapides du continent. La population urbaine est prévue passer de 50% en 2020 à 66% en 2050[vi]. Ainsi, toutes les villes font face à une hausse concomitante de la demande de logements. A Dakar, les loyers ont augmenté de 256% entre 1994 et 2014, absorbant désormais plus de 50% des revenus des Dakarois[vii]. En Côte d’Ivoire, on enregistre un déficit de logement estimé entre 400 000 et 600 000 avec un besoin annuel d’au moins 25 000 logements pour la ville d’Abidjan et 25 000 logements pour l’intérieur du pays[viii]. Ce déficit s’accentue de 50 000 à 60 000 unités d’habitation par année représentant un manque à gagner de 50 milliards à 80 milliards de F CFA pour le secteur [ix]. Si toutes les classes sociales sont touchées par ce déficit, la pénurie est plus importante pour les populations moins aisées à la recherche de logements abordables. Face à cette situation, le gouvernement ivoirien annonçait, en 2013, la construction de 60 000 logements sociaux par an. 3 ans après le lancement du projet, 3 000 logements sont sortis de terre[x]. En conséquence, les objectifs de construction ont été revus à la hausse à 150 000 logements jusqu’en 2020. Ce programme répond à un double besoin dans la mesure où il permettrait à la population d’accéder à de meilleures conditions de logements notamment pour les moins aisés mais également de créer de l’emploi. Le marché immobilier connaît une croissance annuelle de 18% depuis 2011 avec des revenus s’élevant à 513 milliards de FCFA contribuant à l’essor du secteur du BTP (Bâtiment et des Travaux Publics). Aujourd’hui, ce secteur est le 3e plus gros pourvoyeur d’emploi dans le pays avec 10% d’emplois créés chaque année. Malheureusement, seuls 15 000 logements sociaux ont vu le jour pour plus de 5 millions d’abidjanais[xi]. De plus, les prix fixés à 10 millions F CFA pour les logements sociaux et 15 millions F CFA pour les logements économiques restent considérablement élevés pour un pays où le salaire mensuel moyen s’élève à 110 000 F CFA. L’alternative pourrait être l’accessibilité aux logements locatifs pour les populations. Pis, les redevances mensuelles ne cessent de flamber. La dernière augmentation en date fait office d’un taux de 4,2% [xii]. Ces constats permettent de dire que le gouvernement ivoirien devra fourbir ses armes pour répondre aux attentes des populations et améliorer la qualité de vie des Ivoiriens.
Dans le processus de construction de ces logements sociaux, l’Etat a prévu des mesures incitatives comme la prise en charge de la viabilisation et la purge des droits coutumiers en plus de la baisse de 50% des impôts sur les bénéficies des promoteurs qui consacreront au minimum 60% de leurs constructions aux logements sociaux et économiques laissant le futur propriétaire se faire uniquement facturer les coûts de construction. Malheureusement, la lenteur de ces démarches n’a pas permis la production en quantité suffisante desdits logements. Ces situations amènent les promoteurs à réaliser ces travaux en lieu et place de l’Etat avec un impact sur les coûts de construction de 15% à 30% [xiii]. Le problème de l’accès au financement tant pour les promoteurs que pour les populations reste à l’ordre du jour. La Côte d’Ivoire reste le pays le plus développé de l’espace UEMOA dans le secteur bancaire. Plusieurs banques proposent des prêts immobiliers à un taux moyen de 8,38 % [xiv] pour lequel les emprunteurs doivent contribuer à un apport personnel minimum de 10% et des mensualités dans la limite de quotité cessible allant de 35% à 57% en fonction des revenus perçus. Le taux d’intérêt reste quand même élevé malgré la mise en place du Compte de Mobilisation pour l’Habitat. Ce compte fournit des ressources aux banques pour favoriser l’accès aux crédits immobiliers avec un plafonnement des taux de sortie des crédits acquéreurs à 5,5% [xv]. Autre remarque : les durées des prêts immobiliers. Celles-ci sont relativement courtes, s’étendant sur 8 à 10 ans[xvi]. Cette condition ne favorise pas l’octroi de prêts hypothécaires aux chefs de ménage venant de milieux moins aisés. L’ultime condition pour pouvoir en bénéficier est de tirer ses revenus du secteur formel, une condition particulièrement contraignante et éliminatoire pour plus de la moitié des chefs de ménage du district d’Abidjan [xvii]. Cette mesure reste rédhibitoire dans un pays où la part du secteur informel est comprise entre 30 et 40% du PIB national. Ainsi, parmi les propriétaires ayant acheté ou construit leur logement[xviii], seuls 4% ont bénéficié des financements disponibles auprès des banques ou institutions de microfinance. Ce résultat se comprend lorsque le taux d’accès au crédit bancaire est estimé à 2,2% [xix].
Un autre facteur influant sur le coût de la construction : les intrants constitués des coûts des matériaux. Le prix du ciment en Afrique est trois plus cher que sur le marché mondial[xx]. La Côte d’Ivoire ne dispose pas de réserves de calcaire suffisantes pour produire du clinker. Pour pouvoir toujours approvisionner la demande en ciment au vu des projets de construction et d’infrastructures, le pays a importé 3,10 millions de tonnes de clinker chiffrées à 85,68 milliards de FCFA en 2019[xxi]. Ces montants d’importations se répercutent également sur le prix des constructions.
Face à la tendance haussière d’urbanisation, l’Etat ivoirien devra réagir à travers des mesures pour freiner cette pénurie de logement et être en phase avec les objectifs de développement annoncés dans les autres secteurs du pays. A cet effet, une série d’arrêtés pris en juin 2016 modifie les règlements d’urbanisme des communes d’Abidjan, généralisant la possibilité de construire en hauteur. A terme, il serait même souhaitable que cette décision soit imposée dans les principaux quartiers populaires. Cette mesure permettra dans un premier temps d’avoir plus de temps pour purger les questions foncières et réaliser les aménagements primaires en voirie et réseaux divers qui baisseront les coûts de construction et dans un second temps de maîtriser l’extension accélérée de la ville d’Abidjan.
La maîtrise des coûts des principaux matériaux de construction pourrait significativement réduire les prix des logements. Des exonérations sur les taxes des importations du ciment et de clinker pourraient favoriser la baisse des coûts. Elles pourraient réduire les influences des producteurs locaux dans la décision de fixation du prix et également favoriser une augmentation appréciable de la production de ciment sur le territoire national. Par exemple, la suppression d’un droit de douane sur les importations de ciment en Tanzanie a entraîné une réduction de 26% des prix[xxii]. Sur le plan de l’accès aux crédits immobiliers, plus d’actions doivent être entreprises. Bien vrai que la Banque Nationale d’Investissement offre des services d’accompagnement aux clients pour une acquisition immobilière avec un taux d’intérêt de 5,5% et sur une durée de 20 ans, notamment dans le cadre de partenariats (Groupe Addoha par exemple), les privilégiés restent les classes sociales moyenne et supérieure. En considérant un coût d’acquisition de logement s’élevant à 12 millions de FCFA financé par prêts hypothécaires d’environ 5,5% sur 20 ans, l’emprunteur doit justifier une rémunération mensuelle d’environ 250 000 F CFA en estimant la quotité cessible à 33%. Cette aide reste toujours insatisfaisante quand l’on sait que plus de 2/3 des chefs de ménage dans le district d’Abidjan en dehors de Cocody et du Plateau ont des revenus mensuels de moins de 150 000 F CFA. L’Etat pourrait remédier à ce problème en acquérant certaines promotions immobilières et proposant des contrats de location-vente à une redevance mensuelle relativement faible. Aussi, compte tenu des taux d’intérêts élevés des prêts hypothécaires, des mesures peuvent être prises par l’Etat pour plafonner ce taux tout en fixant une taxe aux banques dédiée aux projets immobiliers. Avec ces taux relativement attractifs, des dispositions contraignant la classe sociale supérieure à recourir obligatoirement aux crédits immobiliers pour acquérir des logements doivent être adoptées. Dans un premier temps, elles pourront permettre au marché bancaire de générer plus de revenus. Puis, le versement de ces taxes à l’Etat pourrait potentiellement être utilisé pour multiplier les projets de logements sociaux dans tout le pays. Pour finir, un encadrement des loyers dans toutes les villes du pays pourrait être adopté. Une négociation annuelle pourrait être établie entre la municipalité et les propriétaires pour fixer un seuil de loyer avec une marge de 5%. Cette solution a permis à la Suède de garder les prix des loyers bas malgré la pénurie de logements[xxiii].
[i] La taille moyenne des ménages de la classe moyenne étant de trois personnes, on obtient un revenu mensuel moyen par ménage approximativement compris entre 95 500 francs CFA et 455 000 francs CFA. Cette classe ne représente que 26,4% de la population. La classe supérieure représente 5% de la population. Cette répartition est le fruit d’une enquête de niveau de ménage de 2015 portant sur 12 900 ménages représentatifs de l’ensemble des ménages africains résidant en Côte d’Ivoire. ( https://www.lemonde.fr/afrique/article/2018/03/29/qui-sont-les-classes-moyennes-ivoiriennes_5278115_3212.html)
[ii]https://www.journaldunet.com/business/salaire/cote-d-ivoire/pays-civ
[iii]https://news.abidjan.net/articles/698206/linquietude-des-ivoiriens-face-a-la-hausse-des-prix-de-limmobilier-libre-opinion
[iv] J-P BERROU, D. DARBON, C. BOUQUET, A. BEKELYNCK, M. CLEMENT, F. COMBARNOUS et E. ROUGIER (2017), “Le réveil des classes moyennes ivoiriennes ? Identification, caractérisation et implications pour les politiques publiques ”, Papiers de recherche AFD, n° 2018-71, Juillet 2018, P.80 https://www.afd.fr/fr/media/download/11829
[v] World Population Prospects, Nations Unies, 2019
[vi] L’Etat des villes africaines, Réinventer la transition urbaine 2014, P. 80
[vii] https://www.rfi.fr/fr/podcasts/reportage-afrique/20210909-s%C3%A9n%C3%A9gal-explosion-du-prix-des-loyers-%C3%A0-dakar
[viii]http://www.logement.gouv.ci/index.php/2016/08/31/informations-generales/
[ix]https://www.jeuneafrique.com/mag/889783/economie/cote-divoire-un-boom-immobilier-reserve-aux-happy-few/
[x]https://www.lemonde.fr/afrique/article/2016/07/06/a-abidjan-les-chantiers-de-logements-sociaux-a-la-traine-depuis-trois-ans_4964893_3212.html
[xi] https://housingfinanceafrica.org/fr/countries/cote-d-ivoire/
[xii] Indice Harmonisé des prix, Institut National de Statistique, Août 2021
[xiii]https://www.jeuneafrique.com/mag/889783/economie/cote-divoire-un-boom-immobilier-reserve-aux-happy-few/
[xiv]https://www.statista.com/statistics/789843/mortgage-interest-rates-africa-by-country/
[xv] 2020 Yearbook, review of Africa’s housing finance markets ,Centre for Affordable Housing Finance in Africa (https://housingfinanceafrica.org/resources/yearbook/)
[xvi] Initiative de financement à long terme en Côte d’Ivoire, rapport du diagnostic pays / Septembre 2019 P. 22 https://www.fsdafrica.org/wp-content/uploads/2020/02/CIV-LTF-Country-Report_FR_20200211_v1_WEB.pdf
[xvii] Chroniques d’investissements dans le logement en côte d’ivoire, Centre for Affordable Housing in Africa, Décembre 2019, p.11 (http://housingfinanceafrica.org/app/uploads/Rapport-CIV-CIL-final.pdf)
[xviii] Etude menée sur 602 ménages dans le district d’Abidjan excepté Cocody et le plateau, chroniques d’investissements dans le logement en côte d’ivoire, Centre for Affordable Housing in Africa
[xix] Global Findex Database 2017, Measuring Financial inclusion and the Fintech Revolution
[xx]https://www.jeuneafrique.com/538777/economie/le-logement-economique-pour-tous-un-imperatif-en-afrique/
[xxi] https://oxfordbusinessgroup.com/news/en-c%C3%B4te-d%E2%80%99ivoire-une-hausse-des-capacit%C3%A9s-de-production-de-ciment-prometteuse-pour-les
[xxii] Revue du secteur du bâtiment en Côte d’Ivoire, Focus sur le secteur de la construction de logements dans le Grand Abidjan, Silvio Giroud and all., P. 38
[xxiii] https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/encadrement-des-loyers-ce-qui-se-fait-en-europe-1030086
VOUS AVEZ DIT UN IVOIRIEN, UN LOGEMENT ? – version pdf
Auteur: Habib Ouattara